小さな建物、具体的な価格表

日本橋浜町3-9-7の1階に入ると、壁に掲げられたメニューは異例なほど細かい。ランステーションのみの利用は均一料金、サウナのみの利用は時間制で週末には値上がりし、ラン＋サウナのセット利用はさらに料金が上がる。ランステーションのみの利用は880円、サウナのみの利用は平日1,320円から、週末は1,540円から、ラン＋サウナのセット利用は平日1,540円から、週末は1,760円からとなっている。まるで通りすがりの利用者向けに価格設定された施設のようで、熱心なロイヤルティ層向けではないように読める——そして実際、それはほぼ核心を突いている。

totokenとは実際何なのか

totoken——「整い研究所」の略——は、Houyhnhnm Running Clubが運営するランニングステーションで、東京・日本橋浜町に2023年9月30日にオープンし、サウナと冷えたビールを提供するバーを併設している。その運営会社はフィットネスチェーンではなく、編集・ブランディング会社であるRhino Co.であり、同社は同日付でラン・ステーション兼サウナ・バーというコンセプトを新規事業として立ち上げた。この点は一見以上に重要である。運営会社の本業はメディアとコミュニティ出版であり、ジム運営ではないからだ。

サウナの背後にあるファッションメディア

Houyhnhnmはランニングブランドがメディアに拡張したのではなく、その逆である。HouyhnhnmはRhino Co.が運営する日本のウェブマガジンで、ファッション、スポーツ、ライフスタイル、カルチャーを扱い、月にほぼ100本の記事を公開しており、2004年の創刊以来継続して運営されている。そのランニングコミュニティは、その読者層から生まれたものであり、逆ではない。Houyhnhnm Running Clubは、Houyhnhnmが2014年6月に結成したカジュアルでカルチャー志向のランニングコミュニティである。totoken内の3つのゾーンには、その系譜を直接示す名称が付けられている——ラン・ステーション、サウナ、バーには内部的に「H」の頭文字が付けられており、それはHouyhnhnm、Hamacho（浜町）、そしてHealth（健康）を表している。つまり、あるメディアブランドのランニングクラブが、最終的に物理的なクラブハウスを必要とし、この建物がそれにあたるということだ。

戦略としてのレイアウト

この建物は、機能を横並びではなく垂直方向に積み重ねている。1階は受付とバーエリアを組み合わせており、生ビールや厳選クラフトビール、サワー、ノンアルコール飲料を提供し、ラン・ステーションやサウナとは独立して利用できる。一方、その上階の入浴フロアには、大容量ストーブを中心に構成されたサウナがある。この「1階にバーを置く」という決断こそが、totokenを一般的なスポーツ施設と分ける要素だ——ビールだけを飲みに立ち寄り、ロッカーには一切触れずに帰ることもできる。この施設は隅田川から徒歩5分、ランニングなら2分の距離にあり、隅田川は建物全体が想定する事実上のランニングコースとして機能している。

デベロッパーの本当の狙い

より興味深い話は、サウナそのものではなく、人々がその地域に長く留まることで誰が利益を得るのか、という点だ。日本橋浜町は1990年以来、安田不動産による緩やかで意図的な再開発が進められてきた地域であり、そのパターンは一貫している。安田不動産は2000年前後に日本橋浜町Fタワーやトナーレ日本橋浜町といった大規模オフィスタワーを建設した後、2015年にはエリアコンセプトを転換し、かつて十分に活用されていなかった土地に、蕎麦店やフレンチビストロといった小規模で個性的な店舗を展開するようになり、その流れは2019年の複合施設HAMACHO HOTEL&APARTMENTSの開業へと至った。物理的な建物と並行して、安田不動産はエリア振興のためにコミュニティ情報サイトHAMACHO.JPと印刷物BRIDGEも運営しており、これはHouyhnhnmがランナー向けにすでに行っていたことと並行する、同社独自の長期的なコンテンツ運営である。

デベロッパーとランニングステーションをつなぐ関係は、推測ではなく記録として裏付けられている。totokenを起点とするコミュニティランニングイベントは定期的な恒例行事となっている。Hamacho Running Clubのシリーズは、隅田川沿いのグループランの起点としてtotokenを使用しており、通常のランナーだけでなく初心者にも開かれている。あるイベント告知にはその体制が詳しく記されている——Hamacho Running Clubのランは、一般社団法人日本橋浜町エリアマネジメントが主催し、安田不動産が協賛、Rhino Co.が協力する形で開催された。これはアンカーテナント的な関係が明示された事例であり、不動産デベロッパーがメディア企業のランニングクラブを協賛することで、自ら手掛ける再開発地区にプログラムを組んでいるのだ。

この施設は書類上はランニングステーション兼サウナである。しかし機能面では、デベロッパーがいまだ構築途中の地域のために組まれたスケジュール型プログラムなのだ。

リカバリー＆コミュニティ形態の中での位置づけ

totokenは、これまで別々に確立されてきたいくつかの形態が交差する地点に位置している——都市部のランナー向けにロッカーやシャワーを提供する公営のランステーション施設、運動よりも入浴を中心に据えた伝統的なサウナ・銭湯（チムジルバン的）施設、製品よりも場所を軸にコミュニティを構築するアスレチックブランド発のランクラブ、そして単一の会員制でサービスをまとめるフィットネス複合施設だ。これらのどの形態も、単一の不動産オーナーのエリア戦略に結びついた一つの垂直的な建物の中に、リカバリー、アルコール、構造化されていない社交空間を組み合わせてはいない。この差別化は体験的なものではなく構造的なものである——どのサウナがより熱いかという話ではなく、そのロイヤルティが誰の所有する土地の上に築かれているのか、という話なのだ。

未検証のままの事項

totokenの基本的な運営指標——来場者数、平均客単価、売上、スタッフ数、あるいはこのコンセプトの背後にある投資額——は公開情報源からは確認できず、憶測ではなく不明として扱うべきである。Rhino Co.も安田不動産も、本稿執筆にあたって確認した取引所の届出資料や金融データベースのいずれにおいても上場企業であるとは確認できず、いずれについてもティッカーシンボル、株価、時価総額を推測すべきではない。日本その他の地域における、ランニング文化、サウナ施設、地域観光の重なりに関する市場規模の数値は、引用可能な形では入手できず、そのような数値として提示されるものがあれば疑ってかかるべきである。

次に確認すべきこと

totokenという形態が他の場所で複製されるかどうかは、真に未解決の問いであり、その展開スピードを過大評価するのは容易である。サウナや銭湯の営業は市場ごとに異なる形で許認可・検査を受けており——衛生基準、水質基準、公衆浴場の許認可は、韓国やスイスでは日本とは異なる当局が管轄している——そのため、totoken的なコンセプトは、その単純さから想像されるよりも、日本国外では遅く、より断片化した承認プロセスに直面する可能性が高い。これは規制上の摩擦についての推論であり、確定したタイムラインではない。この分野を注視する読者は、次の3つの具体的なシグナルに注目するとよいだろう——安田不動産あるいはRhino Co.がtotokenまたはHouyhnhnmの名を冠した2店舗目を発表するかどうか、韓国やスイスのサウナ・ウェルネス事業者がこうした形態に必要となる特定の公衆浴場・衛生許可を申請するかどうか、そしていずれかの企業が、この浜町単独拠点が実際に単体で収益を上げているかどうかを外部者が判断できるような財務あるいは来場者数のデータを、規模拡大の前に開示するかどうか、である。